Ticari mal
Ticari mülkler , tamamen veya ağırlıklı olarak ticari , serbest meslek sahibi veya serbest meslek amaçları için kullanılan mülklerdir .
Genel
Bileşik "ticari özelliği" ifade eder çoğunlukla ticari amaçlar için kullanılan bir özelliği olduğunu. Kullanım ticari faaliyet bağlamında ise ticari bir amaç zaten mevcuttur. Ticari faaliyetin özü, kurumsal gayrimenkul durumunda varsayılacak bir kar elde etme niyetidir. Kamu amaçlı kullanım ( yetkililer veya kamu şirketleri ) aynı zamanda ticari amaçlıdır . Serbest meslek sahibi veya serbest mesleklerde olan gerçek kişiler için ticari faaliyet de varsayılabilir.
Türler
Değerlendirme amacıyla, belirlenen BewG ticari özellikleri § 181 olarak para. 6 BewG "yaşam alanı altında yüzde 80 'den fazlasını olduğu arazi, kendi veya diğer operasyonel veya kamu amaçlara hizmet ve mal parçası değildir." Fraksiyonel mülkiyet , paragraf 5 BewG ile bağlantılı olarak § 181 para 1 no 3 BewG'ye aittir . Ticari mülkler, özellikle tıbbi uygulamalar , hukuk firmaları , her türden mağazalar , süpermarketler , alışveriş merkezleri , depolar , endüstriyel mülkler , iş parkları , sanayi parkları , teknoloji parkları , yönetim binaları , ofis binaları , iş merkezleri , oteller , hastaneler veya sanatoryumlar .
Bu türler altı farklı geniş kategoriye ayrılabilir: üretim gayrimenkulleri , eğlence amaçlı gayrimenkuller , lojistik tesisler , ofis binaları , perakende mülkler ve özel mülkler. Üretim özellikleri, genişleme ve üçüncü taraf kullanım alanında özellikle yüksek derecede esneklik ile karakterize edilir. Üretim gayrimenkullerine örnek olarak dağıtım merkezleri, soğuk hava depoları ve depolama salonları verilebilir. Alışveriş merkezleri, süpermarketler ve mağazalar perakende mülkler arasındadır . Burada elde edilen getiri her zaman bayilerin satışına ve lokasyonuna bağlıdır. Lojistik mülkler çoğunlukla üretim şirketlerinin yakınındaki trafik merkezlerinde bulunur ve tedarikçi, malzeme ve depo olarak kullanılır. Sektördeki eğilimler çoğunlukla kısa sürdüğünden ve başarı büyük ölçüde operatöre bağlı olduğundan , eğlence amaçlı gayrimenkul alanı nispeten risklidir. Özel özellikler , çok çeşitli kullanım alanlarına sahip oldukları için özel bir alan oluşturur. Bunlar arasında örneğin istasyonlar , kamyon durakları veya Greater diskolar bulunur .
finansman
İnşaat , satın alma , restorasyon veya tadilat ile ticari mülkiyet kutunun özkaynak ait yatırımcı veya kısmen yatırım kredileri ile finansal kurumlar ( bankalar , özel bankalar , tasarruf bankaları , kooperatif bankaları veya ipotek bankaları ) ya da hayat sigortası fonları bulunmaktadır. Ticari mülkler genellikle ödünç verilen nesnedir . Pfandbrief Yasasının (PfandBG) 12 (1) Bölümü uyarınca , Pfandbriefe ipotek için teminat olarak hizmet verebilirler . As ipotek girilecek ipotek veya ipotek göre olabilir § 13 ile sadece üzerindeki para. 1 PfandBG arazi , arsa hakları veya yabancı gibi haklar hukuk sistemi aşırı Alman kara hakları hukuku benzerdir. İpotekli özellikleri bir üye devletin bulunması gerekir Avrupa Birliği veya Konusunda Anlaşmaya başka imzalayan Avrupa Ekonomik Alanı içinde, İsviçre'de de, Amerika Birleşik Devletleri'nin de, Kanada'da içinde, Japonya'da içinde, Avustralya'da içinde, Yeni Zelanda ya da Singapur .
Madde 126 No. 2d Sermaye Yeterliliği Yönetmeliği'ne (İngilizce kısaltması CRR) göre, ticari gayrimenkul, ipotek kredilendirme değerinin % 60'ına veya piyasa değerinin % 50'sine kadar kredi kuruluşları tarafından ödünç verilebilir . Madde 125 No. 2b CRR, mülkün değerinin borçlunun kredi itibarı ile önemli ölçüde ilişkili olmaması gerektiğini ve borçlunun kredi değerliliğinin temeldeki mülkün performansıyla pozitif bir şekilde ilişkilendirilmemesi gerektiğini şart koşar . Bu, borçlunun kendisi tarafından kullanılan ve ticari mülkün kullanımı yoluyla elde ettiği gelire önemli ölçüde bağlı olan endüstriyel arazileri içerir (örneğin fabrika binaları için). Dış finansörlerin odak noktası, özellikle iyi bir kiracı yapısı ve kredi derecelendirmesine sahip birinci sınıf bir konumda tamamen veya neredeyse tamamen kiralanmış birinci sınıf mülkler olan temel mülklere odaklanır . Bu dar, görünüşte düşük riskli pazar segmentinde, birçok gayrimenkul yatırımcısı, 2007'den itibaren finansal krize tepki vermeye, daha temkinli davranmaya ve risklerini azaltmak istiyor.
ekonomik yönler
Ekonomik açıdan, ticari mülklerin karlılığı ve kiralanan mülklerin kira getirisi önemlidir . Hesaplanırken, dış finansman bileşeni için faiz giderine ek olarak , yönetim maliyetleri de hesaba katılmalıdır; Ayrıca, kiralanan mülkler için kira geliri ve amortisman dahil edilmelidir :
Bu nedenle, ticari mülklerin genel karlılığı faiz oranlarının seviyesinden , yönetim maliyetlerinden ve mülkün kullanımından kaynaklanan brüt nakit akışından etkilenir . Bu, gelir getiren ticari gayrimenkuller için geçerlidir (örn. Ofis binaları, mağazalar, çok aileli evler, kiralama amaçlı inşa edilmiş sanayi ve depolama alanları). Finansman bu tür ile, geri ödeme kredi bağlıdır öncelikle üzerinde yaratılan gelirin özelliğinden . Bunun ana kaynağı kira veya leasing geliridir.Kiralanan ticari mülklerin karlılığını belirlerken dikkate alınması gereken kira riski, özellikle kiracılar için boşluk riski veya kira temerrüdü riskinden oluşur .
Ticari bir mülk tarafından elde edilen kira , Bölüm 14 (2) cümle 3 GroMiKV'nin anlamı dahilinde, eğer kiranın borç servisi için gerekli tutara ulaşması veya aşması ve Bölüm 11 Mortgage Borç Verme Değeri Yönetmeliği (BelWertV) anlamında yönetim maliyetlerini karşılaması için uygundur. ). Mal sahibi tarafından kullanılan ticari gayrimenkul durumunda, ticari mülk üçüncü şahıslar tarafından kullanılabiliyorsa ve net gelir ( Bölüm 9 BelWertV) veya dikkate alınarak belirlenen bir değer için Bölüm 14 (2) cümle 3 GroMiKV gereklilikleri geçerlidir. Bölüm 9 BelWertV gereklilikleri borç servisi için gerekli miktara ulaşır veya bu miktarı aşar.
Ticari gayrimenkul genellikle çok esnek değildir çünkü alıcılar çok azdır, genellikle nesneler genellikle tek taraflı kullanımda çok azdır veya standartlaştırılmıştır, bu nedenle normal zamanlarda bir kurtarma zor olabilir. Konumu birçok ticari özelliklerine de sömürüye engel olmak kanıtlayabilirim. Bu durumlarda, özel olarak hizalanmış nesnelerin üçüncü taraflarca kullanımı sınırlıdır veya hiç yoktur. Ticari bir mülkün üçüncü şahısların kullanılabilirliği, başka bir kullanım için önemli ölçüde yenileme gerekmesi öngörülebilirse , ekonomik olarak yeni bir binaya eşdeğer ise veya doğası veya özel konumu üçüncü şahısların kullanımına izin vermiyorsa reddedilecektir . Ticari gayrimenkul kredileri söz konusu olduğunda, kural olarak, yalnızca ofis alanı ve üçüncü şahıs kullanım gerekliliğini karşılayan çok amaçlı iş binalarının ödünç verilmesi gereklidir . Ticari olarak kullanılan bir mülk, mevcut inşaat durumunda üçüncü bir şahıs tarafından başka tedbirler alınmadan kullanılabiliyorsa üçüncü şahıslar tarafından kullanılabilir. Mevcut pazarlanabilirlik bundan bağımsızdır.
değerlendirme
Gayrimenkul değerlemesi bağlamında, konut amaçlı gayrimenkul ile ticari gayrimenkul arasında farklılıklar bulunmaktadır . Sahibi tarafından kullanılan konut mülkleri genellikle gerçek değer yöntemine göre değerlenirken, ticari gayrimenkul ve kiralık konut mülklerinin değerlemesi genellikle kapitalize kazanç yöntemine dayanmaktadır .
Vergi yönleri
Ticari mülk , vergi hukukunda ( satış vergisi , amortisman ), finansman alanında ve inşaat hukukundaki muamelesi açısından mesken ve özel mülkten ayrılmalıdır. Bununla birlikte, bir mülk, doğası gereği hem konut hem de ticari amaçlara (örneğin tatil evi , ofis, çatı katı, stüdyo, çiftlik ) hizmet edebilir ve daha sonra karma kullanımlı mülklere aittir.
Almanya'daki yasal düzenlemeler
vergilendirme
Almanya'daki emlak vergisi bağlamında vergilendirme , kullanıma göre farklılaşmakta ve konut ve ticari gayrimenkuller için farklı emlak vergisi endeksleri tanımlamaktadır. Kurumlar vergisi reformuyla bağlantılı olarak, işletme vergisinin kısmen ikame edilmesi olarak bir “emlak vergisi C” nin (ticari gayrimenkul için) getirilmesi tartışıldı.
Kiracılık hukuku
Almanya'da, ticari alanlar veya ticari gayrimenkuller için §§ 535 ff BGB uyarınca kira sözleşmeleri , konut alanları veya konut emlaklarından farklı olarak geniş bir sözleşme özgürlüğü sağlar . Örneğin, yasal kiracı koruması ve yasal kira freni yoktur .
Ticari emlak piyasası
Ticari gayrimenkuller bölgesel, ulusal ve uluslararası pazarlarda hem kiracı hem de yatırımcı tarafında rekabet etmektedir. Ticari gayrimenkul piyasaları, diğer şeylerin yanı sıra, daha düşük sözleşme bağları ve kiracıların daha fazla ekonomik duyarlılığı nedeniyle konut amaçlı gayrimenkul piyasalarından daha dinamiktir.
Edebiyat
- Kai-Jochen Neuhaus: İşletme binası kiralama El Kitabı - Hukuk Uygulama İdaresi , Luchterhand, 4. baskı 2011, CD-ROM ile 1572 sayfa, ISBN 978-3-472-07998-9
- Gerber / Eckert: Ticari kira ve kira hukuku , RWS Verlag, 8. baskı, Köln 2012, ISBN 978-3-8145-7268-0
Bireysel kanıt
- ↑ Jens Kielkopf: Piyasa Analizi Lojistik Emlak , 2007, Talep Üzerine Kitaplar
- ↑ BaFin : Sigortacılar: Emlak kredileri ve reel ekonomik yatırımlar 23 Mayıs 2012'den itibaren daha cazip hale geliyor .
- ↑ Rolf Hüpen: Wirtschaftslehre, Model ile Gerçeklik Arasında , 1998, s. 184 ff.
- ↑ Jürgen Lindauer: Emlak ve Vergiler , 2010, s.53.
- ↑ Deutsche Bundesbank : emlak kredileri için güvenlik teknikleri Uzman komitesi ( içinde Memento orijinal içinde 3 Şubat 2007 tarihli Internet Archive ) Bilgi: arşiv bağlantısı otomatik olarak sokulmuş ve henüz kontrol edilmedi. Lütfen orijinal ve arşiv bağlantısını talimatlara göre kontrol edin ve ardından bu uyarıyı kaldırın. .
- ↑ Welt.de'de emlak sektörü yeni "özel fedakarlığa" karşı isyan ediyor
- ↑ Kurt Maier: Gayrimenkul ve Finansta Risk Yönetimi , Knapp, 2004
