Gayrimenkul Yatırım

Gayrimenkul yatırımları , kâr amacıyla gayrimenkul satın almayı, sahip olmayı, yönetmeyi, kiralamayı ve / veya satmayı içerir. Gayrimenkul yatırım stratejisinin bir parçası olarak gayrimenkulün iyileştirilmesi, gayrimenkul geliştirme olarak adlandırılan bir gayrimenkul yatırımı olarak görülmektedir. Gayrimenkul, diğer yatırımlara kıyasla sınırlı likiditeye sahip bir yatırım şeklidir. Ayrıca, sermaye yoğun (sermaye ipotek yoluyla ödünç alınabilmesine rağmen) ve nakit akışına oldukça bağımlıdırlar. Bu faktörler yatırımcı tarafından uygun şekilde değerlendirilmez ve yönetilmezse, gayrimenkul riskli bir yatırım haline gelir.

Sermaye mallarının kaynakları ve edinimi

Çoğu ülkedeki emlak piyasaları, diğer, daha likit sermaye malları için piyasalar kadar organize ve verimli değildir . Bireysel karakterleri nedeniyle, bireysel özelliklerin karşılaştırılması zordur ve doğrudan birbirinin yerine kullanılamaz. Bu, yatırımcıya , koşul veya konum hakkında sınırlı bilgi ile gayrimenkul fiyatlandırma zorluğu yaşatır. Bu nedenle, gayrimenkul arayışı, önemli iş ve risk ile ilişkilendirilebileceği gibi, bireysel gayrimenkul için yatırımcılar arasındaki rekabeti büyük ölçüde piyasa bilgisine bağımlı hale getirebilir. Emlak piyasasında bilgi asimetrileri yaygındır. Bu, işlem riskini artırır, ancak yatırımcılara daha ucuza gayrimenkul satın alabilme avantajı sağlar. Piyasa fiyatlarını değerlendirmek için çeşitli tahmin teknikleri vardır.

Tipik yatırım nesneleri kaynakları şunları içerir:

  • Çevrimiçi portallar

Olası bir yatırım amaçlı gayrimenkul değerlendirilir ve ilk durum tespiti (özellik ve geçerlilik için belgelerin incelenmesi) yapılır yapılmaz, yatırımcı satıcı veya emlak komisyoncusu ile satış fiyatı ve satış koşullarını görüşmeli ve yazmalıdır. onları bir satış sözleşmesine tabi tuttu. Emlak konusunda uzmanlaşmış komisyoncular ve uzman avukatlar genellikle satın alma sürecini destekler, çünkü bu karmaşıktır ve yanlış bir şekilde yürütülen bir işlemin yanı sıra tersine çevrilmesi çok maliyetli veya bazen imkansız olabilir. Bir mülkün edinimi sırasında, bir yatırımcı genellikle müzakerelerin başında satın almak için resmi bir teklifte bulunur, bazen satıcıya veya komisyoncuya bir rezervasyon ücreti ödemeye ek olarak, eğer fiyat ve şartlar tatmin edici bir şekilde müzakere edildi. Bu ücret iade edilebilir, ancak zorunlu değildir ve yatırımcının satın alma konusunda ciddi olduğunun bir işaretidir. Rezervasyon yaparken, yatırımcı daha fazla kontrol yapma ve finansmanı alma fırsatına sahiptir . Bekleme süresi boyunca, yatırımcı genellikle teklifi cezasız olarak iptal etme ve yatırılan paranın iadesini alma hakkına sahiptir.

Bir mülkün birim fiyatı, yaygın olarak kullanılan diğer yatırım araçlarına ( hisse senetleri veya tahviller gibi ) kıyasla genellikle çok yüksektir. Gayrimenkul yatırımcıları, bir mülkün tüm satın alma fiyatını nadiren nakit olarak öderler. Genellikle satın alma fiyatının büyük bir kısmı kredi gibi bir kredi ile finanse edilir . B. Mülkün kendisi tarafından teminat altına alınan bir ipotek kredisi veya yıllık ödeme kredisi . Borçla finanse edilen satın alma fiyatının tutarına kredi denir . Yatırımcının kendi sermayesi, nakit veya diğer varlık devri tarafından finanse miktar olarak bilinen eşitlik . Kredinin toplam değerlendirmeye oranı ( geleneksel bir ipotek için genellikle "LTV" veya " kredi / değer " olarak anılır ), bir yatırımcının bir mülkün satın alınmasını finanse etmek için bir kredi kullanırken aldığı riskin matematiksel bir ölçüsüdür. Tipik olarak, yatırımcılar özkaynaklarını azaltmaya ve kaldıraçlarını artırmaya çalışırlar, böylece yatırım getirilerini (ROI) maksimize eder. Borç verenler ve diğer finans kurumları, finanse edilecek gayrimenkul yatırımları için tipik olarak asgari öz sermaye gereksinimlerine sahiptir. Kural olarak, tahmini değerin% 20–30'u kullanılır. Bir banka, kapsamlı onarım veya yenileme önlemleriyle bir mülkü finanse edecekse, finanse edilecek kısım azaltılır ve yatırımcının projeyi daha yüksek öz sermaye yatırımlarıyla güvence altına alması gerekir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), bazı emeklilik fonları ve hedge fonları gibi bazı gayrimenkul yatırım kuruluşları, edindikleri gayrimenkulün% 100 mülkiyetine izin verecek yeterli sermaye rezervlerine ve yatırım stratejilerine sahiptir. Bu, kaldıraçtan kaynaklanan riski en aza indirir, ancak aynı zamanda potansiyel getiriyi de sınırlar.

Gelir kaynakları

Tipik bir yatırım amaçlı gayrimenkul, yatırımcıya dört genel yolla nakit akışı sağlar:

  • Net Faaliyet Geliri (NOI)
  • Vergi indirimleri
  • Öz sermaye birikimi
  • Değer artışı

Net Esas Faaliyet Gelirleri (Net Faaliyet Gelirleri NOI) bir özellik tarafından oluşturulan kira ve diğer kaynaklardan gelen bütün olumlu gelirin toplamı, daha az bakım, kamu hizmetleri, harçlar, vergi ve bu tip diğer maliyetlerinde cari harcamaların toplamı (olduğu borç servisi NOI'ye dahil değildir). Yüzde olarak ifade edilen NOI'nin mülkün satın alma fiyatına oranı, kapitalizasyon oranı veya CAP oranı olarak bilinir ve bir yatırım mülkünün performansının ortak bir ölçüsüdür.

Netleştirilmesine vergi indirimi olan bir süre boyunca başka kaynaklardan gelir mahsup edilir vergi yükümlülüğü azaltmak amortisman, vergi kredileri ve ileriye taşınmış zararların, üç yoldan biriyle yapılır.

Bina sermaye borç servisini ödeyerek zamanla yatırımcı sermaye oranını artırmaktır. Öz sermaye birikimi, varlıktan pozitif nakit akışı olarak sayılır ve borç tahsilat ödemesi, bağımsız gelir kaynakları yerine mülkten elde edilen gelirden yapılır.

Takdir , bir mülkün piyasa değerinin zaman içinde artmasıdır ve mülk satıldığında nakit akışı olarak gerçekleşir. Fix & Flip gibi bir geliştirme ve iyileştirme stratejisinin parçası olmadığı sürece, değerdeki artış çok tahmin edilemez olabilir. Öngörülen nakit akışlarının çoğunun diğer kaynaklardan ziyade sermaye değerlenmesinden (yükselen fiyatlar) gelmesi beklenen bir mülk satın almak , yatırımdan çok spekülasyon olarak görülüyor.

Yatırım stratejileri

Hacize yatırım yapmak

Bazı bireyler ve şirketler bazı aşamadadır özelliklerini edinme konusundaki yatırım stratejileri odak haciz . Ev sahibi ipotek kredisinde temerrüde düşmüşse, mülk ön yaptırım olarak kabul edilir. Resmi hacizler duruma göre değişir ve adli veya yargısız olabilir, bu da icra aşamasının süresini ve mülkün değerini etkiler. Resmi haciz davası başladıktan sonra, bu mülkler yerel bölge mahkemesinde halka açık bir satışla açık artırmaya çıkarılabilir. Emlak fiyatlarının yüksek olduğu zamanlarda, bankalar krediyi mümkün olduğunca karşılamak için mülkü önceden satmaya çalışırlar. Mülk açık artırmada satılmazsa, mülkiyeti borç verene iade edilir.

Bir mülk haciz açık artırmasında satıldıktan sonra, borç veren, satışın maliyeti ve ödenmemiş vergi yükümlülüğü düşüldükten sonra, ipotek ve oluşan yasal maliyetleri karşılamak için gelirleri elinde tutabilir.

Satın alın, yenileyin, kiralayın ve yeniden finanse edin

Satın Alma, Yenileme, Kiralama ve Yeniden Finansman, mülkleri yenileme veya yenileme deneyimi olan ancak tutarlı kira geliri elde etmek için yatırım yapmak isteyen emlak yatırımcıları tarafından kullanılan bir gayrimenkul yatırım stratejisidir. Yeniden finansman , bir gayrimenkul portföyünü kademeli olarak oluşturmak için başka bir kredi almanızı sağlar.

Bir gayrimenkul yatırımcısı, onarımlara ve / veya kozmetik yenilemelere ihtiyaç duyduğu için düşük değerli bir mülk satın alır. Bu genellikle yeni boya, döşeme, fayans, tezgah ve mutfak aletleri gibi kozmetik yenilemeleri içerir. Tadilat veya tadilat tamamlandıktan sonra, mülk 20 ila 30 yıl arasında bir kredi vadesi ile kiraya verilir.

Düzelt ve Çevir

Fix & Flip ile bir mülk satın alınır, yenilenir ve ardından satılır. Bu yatırım stratejisi, gayrimenkul nesnelerinin ucuza satın alınmasına ve tek seferlik bir kar elde etmek için hızlı bir yenilemeye dayanmaktadır . Bu tür gayrimenkullerin finansmanı bankadan kısa vadeli veya değişken kredilerle karşılanmaktadır . Yenileme ve tadilat önlemlerinin kapsamı, mülkün durumuna ve elde edilmesi beklenen satış fiyatına bağlı olarak değişir .

Tahsis işi

Tahsis işinde, büyük gayrimenkul nesneleri satın alınır ve bireysel, daha küçük birimlere bölünür ve satılır. Daireler için mülklerin tamamına göre daha fazla potansiyel alıcı bulunduğundan, evin tamamındaki müstakil daireler bir bütün olarak mülkünden daha pahalıdır. Yeniden tahsis işinde, perakende fiyatını artırmak için kötü yönetim, onarımların birikmesi veya davalar gibi sorunlar genellikle çözülür.

Bireysel kanıt

  1. ↑ Ev satmak: Mülk sahipleri, mülklerinin değerini bu şekilde belirler. 2 Ocak 2019, 15 Ekim 2020'de erişildi (Almanca).
  2. ↑ Prof.Dr. Dr. Ann-Kristin Achleitner: Durum Tespiti. Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  3. ↑ Markus Grundmann: Neden bir rezervasyon ücreti neredeyse her zaman kabul edilemez. Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  4. ↑ Kredinin Değeri - LTV | Wiki. Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  5. ↑ Orta Frankonya için IHK Nürnberg: GYO nedir? Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  6. ↑ Varlık Sınıfları (Bölüm 5): Emlak ve Daireler. İçinde: Kendin Yap Yatırımcı. 5 Ağustos 2016, 15 Ekim 2020'de erişildi (Almanca).
  7. ↑ Aşınma ve yıpranma kesintisi ▷ Gayrimenkul için amortisman. Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  8. ↑ Gayrimenkulün takdir edilmesi. Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  9. ↑ NRW Justice: Haciz. Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  10. ↑ Borç Verme Değeri: Kredi tutarı için bir temel. Erişim tarihi: October 15, 2020 .
  11. ↑ Gayrimenkul yatırımcısı. In: Gorny gayrimenkul alımı. Erişim tarihi: 15 Ekim 2020 (Almanca).
  12. ↑ Konut amaçlı gayrimenkulleri bölmek neden risklidir. 23 Kasım 2017, 15 Ekim 2020'de erişildi (Almanca).